Les obligations en matière de transition énergétique

La nouvelle directive européenne sur la performance énergétique des bâtiments fixe l'ambition de transformer le parc immobilier existant en bâtiments à émissions nulles d'ici à 2050. Les bâtiments représentent actuellement 40 % de la consommation énergétique finale de l'Union européenne et 36 % des émissions de gaz à effet de serre liées à l'énergie.

Pour atteindre ces objectifs, chaque État membre doit établir un plan national de rénovation avec des jalons intermédiaires en 2030 et 2035.

Dès le 1er janvier 2028, les bâtiments neufs appartenant à des organismes publics devront être à émissions nulles, une obligation étendue à tous les bâtiments neufs au 1er janvier 2030.

La directive impose également une diminution de la consommation moyenne d'énergie primaire du parc résidentiel d'au moins 16 % d'ici 2030 et de 20 à 22 % d'ici 2035.

Le DPE est devenu l'instrument central de la politique de rénovation énergétique. Depuis le 1er juillet 2021, il n'est plus seulement informatif mais opposable au bailleur ou au vendeur, engageant leur responsabilité contractuelle en cas d'erreur.

Validité et réformes : la durée de validité d'un DPE est en principe de dix ans. Des dispositions transitoires ont toutefois réduit la validité des anciens diagnostics : ceux réalisés entre 2018 et le 30 juin 2021 sont périmés depuis le 1er janvier 2025. L'utilisation d'un diagnostic non valide lors d'une vente ou d'une location expose le propriétaire à une amende de 1 500 euros.

Une réforme majeure entre en vigueur au 1er janvier 2026 : le coefficient de conversion de l'électricité passe de 2,3 à 1,9. Cet alignement sur les standards européens devrait permettre à environ 850 000 logements chauffés à l'électricité de sortir des classes F et G sans travaux supplémentaires. Les propriétaires pourront télécharger gratuitement une attestation de changement d'étiquette sur le site de l'ADEME.

Lutte contre la fraude : face aux diagnostics frauduleux ou de complaisance, un plan d'action a été lancé en mars 2025. Contrôles des diagnostiqueurs multipliés par trois, détection des anomalies par intelligence artificielle, preuve de présence sur site par géolocalisation, résultats non communiqués immédiatement pour éviter toute pression du propriétaire, et depuis septembre 2025 un QR code renvoyant vers le site de l'ADEME sur tous les diagnostics.

L'une des obligations les plus restrictives concerne l'interdiction progressive de louer des logements énergivores, définis comme ne respectant plus les critères de décence énergétique.

Calendrier des interdictions : 1er janvier 2025 pour les logements classés G (consommation supérieure à 421 kWh/m²/an), 1er janvier 2028 pour les logements classés F, 1er janvier 2034 pour les logements classés E.

Cette interdiction concerne les nouveaux contrats, les renouvellements de baux et les reconductions tacites. Un locataire occupant déjà un logement classé G peut rester jusqu'à la fin de son bail, mais le propriétaire devra effectuer des travaux avant toute relocation ou renouvellement.

Gel des loyers : depuis le 24 août 2022, toute augmentation de loyer est interdite pour les logements classés F ou G du parc privé, en relocation comme lors de la révision annuelle. Il est également impossible de demander un complément de loyer en zone encadrée pour ces logements.

Droits du locataire : il peut exiger un DPE valide et demander la réalisation des travaux de mise en conformité. En cas de litige, le juge peut réduire le montant du loyer ou suspendre son paiement jusqu'à l'exécution des travaux. Le locataire peut aussi, sous conditions et après notification au bailleur, réaliser lui-même certains travaux d'isolation ou de ventilation à ses frais.

La copropriété est un échelon crucial pour la rénovation globale du bâti ancien. Les obligations y ont été renforcées pour lever les blocages décisionnels.

Le plan pluriannuel de travaux : les copropriétés doivent élaborer un projet de PPT basé sur une analyse du bâti et un DPE collectif. Ce plan liste les travaux nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble, à la sécurité des occupants et aux économies d'énergie sur dix ans. Depuis 2025, le respect des critères de décence énergétique doit y être intégré.

Le DPE collectif est obligatoire depuis le 1er janvier 2025 pour les copropriétés de plus de 50 lots et depuis le 1er janvier 2026 pour celles de moins de 50 lots. Le syndic est tenu d'inscrire sa réalisation à l'ordre du jour de l'assemblée générale. S'il révèle un mauvais classement imputable aux parties communes, la responsabilité du syndicat des copropriétaires peut être engagée par un copropriétaire subissant un préjudice (incapacité de louer ou de vendre).

Vote des travaux et majorités : les travaux d'économies d'énergie relèvent de la majorité de l'article 25, l'installation d'ouvrages de production d'énergie solaire de la majorité de l'article 24. Un copropriétaire peut être autorisé à effectuer à ses frais des travaux d'isolation affectant les parties communes à la majorité de l'article 25.

Lors de la vente d'un bien, un audit énergétique doit être remis en complément du DPE pour les maisons individuelles ou bâtiments en monopropriété classés F ou G (puis E à terme). Le dossier de diagnostic technique doit être complet et valide tant lors du compromis que lors de l'acte authentique.

La RE2020 remplace la RT2012 et impose des exigences accrues de performance énergétique et d'empreinte carbone, avec de nouveaux seuils plus stricts depuis le 1er février 2025 favorisant énergies renouvelables et matériaux bas-carbone.

Bornes de recharge : le « droit à la prise » permet à tout occupant d'installer à ses frais une borne sur sa place de stationnement. Le syndic ne peut s'y opposer que pour des motifs sérieux et légitimes et doit répondre sous trois mois. Dans le résidentiel neuf, les parkings de plus de trois places doivent être précâblés sur au moins 50 % des emplacements.

Vélos : l'assemblée générale peut autoriser à la majorité simple la création d'espaces de stationnement sécurisés dans les parties communes ; dans les immeubles disposant de parkings sécurisés sans local vélo, le syndic doit inscrire la question à l'ordre du jour.

MaPrimeRénov' est la principale subvention publique, recentrée sur les rénovations d'ampleur permettant un gain de plusieurs classes énergétiques. Le dispositif a connu des périodes de suspension en 2025 pour cause d'engorgement budgétaire et de lutte contre la fraude, avant de rouvrir avec des critères plus stricts.

Les Certificats d'Économie d'Énergie (C2E) sont versés par les fournisseurs d'énergie pour financer des travaux isolés ou globaux. Contrairement à MaPrimeRénov', ils sont accessibles sans conditions de ressources et pour les résidences secondaires.

Le Prêt Avance Mutation (PAR+) finance la rénovation des logements achevés depuis plus de deux ans : sans intérêt à la charge courante, son remboursement intervient lors de la mutation du bien, jusqu'à 50 000 euros de travaux réalisés par des entreprises RGE. En copropriété, l'emprunt collectif a été simplifié par la loi Habitat Dégradé de 2024 : il se vote aux mêmes majorités que les travaux concernés et son remboursement est transféré à l'acquéreur en cas de vente du lot.

Le statut « Relance Logement » (Jeanbrun), instauré par la loi de finances pour 2026, permet un amortissement fiscal jusqu'à 5,5 % par an pour les bailleurs s'engageant sur neuf ans minimum, sous réserve d'atteindre un DPE A ou B après travaux.

La DGCCRF exerce une surveillance accrue sur le respect de ces obligations, notamment l'affichage des étiquettes énergétiques dans les annonces.

Sanctions : l'absence d'affichage du DPE dans une annonce ou la mention « DPE en cours » alors qu'il est réalisé est sanctionnée par une amende pouvant atteindre 15 000 euros pour une personne morale. Le défaut de remise du DPE au locataire expose à une amende de 1 500 à 3 000 euros. La location d'un meublé touristique énergétiquement indécent sera passible, à partir de 2034, d'une amende de 5 000 euros.

Responsabilité civile professionnelle : les agents immobiliers et gestionnaires ont un devoir de conseil et de vérification. Un agent immobilier a été condamné pour ne pas avoir alerté un acquéreur sur l'incohérence entre deux diagnostics contradictoires (passant de G à D). De même, un syndic engage sa responsabilité s'il tarde à soumettre au vote des travaux de rénovation urgents ou nécessaires à la décence. En cas de diagnostic erroné, le diagnostiqueur peut être condamné pour perte de chance de négocier un prix inférieur.

Quels sont les objectifs européens et nationaux ? Un parc immobilier à émissions nulles d'ici 2050, une baisse de la consommation d'énergie primaire du résidentiel de 16 % d'ici 2030 et de 20 à 22 % d'ici 2035.

Quelles sont les nouveautés pour le DPE ? Opposabilité, péremption des diagnostics 2018 – juin 2021 depuis janvier 2025, coefficient électricité ramené à 1,9 au 1er janvier 2026, géolocalisation et QR code ADEME contre la fraude.

Quelles sont les interdictions pour les passoires thermiques ? Location interdite pour la classe G depuis 2025, la classe F en 2028 et la classe E en 2034, avec gel des loyers pour les classes F et G.

Quelles aides financières existent ? MaPrimeRénov', les C2E, l'éco-PTZ, le Prêt Avance Mutation (PAR+), l'emprunt collectif en copropriété et le statut « Relance Logement ».

Quelles sanctions en cas de non-respect ? Jusqu'à 15 000 euros pour un défaut d'affichage du DPE en annonce, 1 500 à 3 000 euros pour un défaut de remise au locataire, sans compter la responsabilité civile professionnelle des agents et syndics.