Les dégradations locatives

Selon l'article 1732 du code civil, le locataire répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu sans faute de sa part. Selon l'article 1730, s'il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu'il l'a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté.

En application de l'article 1755 du code civil, « aucune des réparations réputées locatives n'est à la charge des locataires quand elles ne sont occasionnées que par vétusté ou force majeure ».

L'article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 oblige le locataire à user paisiblement des locaux loués suivant la destination donnée par le contrat de location ; à répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement ; et à prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d'État, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

Ces dispositions sont également applicables aux logements meublés.

Extrait du décret n° 2016-382 du 30 mars 2016 : « En application de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 susvisée, la vétusté est définie comme l'état d'usure ou de détérioration résultant du temps ou de l'usage normal des matériaux et éléments d'équipement dont est constitué le logement. »

Les parties au contrat de location peuvent convenir de l'application d'une grille de vétusté dès la signature du bail, choisie parmi celles ayant fait l'objet d'un accord collectif de location conclu conformément à l'article 41 ter de la loi du 23 décembre 1986, même si le logement en cause ne relève pas du secteur locatif régi par l'accord. Elles peuvent également retenir une grille issue d'un accord collectif local conclu en application de l'article 42 de la même loi, même si le logement ne relève pas du patrimoine régi par l'accord.

Dans tous les cas, cette grille définit au minimum, pour les principaux matériaux et équipements du bien loué, une durée de vie théorique et des coefficients d'abattement forfaitaire annuels affectant le prix des réparations locatives auxquelles serait tenu le locataire.

L'application d'une grille de vétusté s'avère précieuse : annexée au bail, ce qui lui confère un caractère contractuel, elle évite toute discussion entre les parties sur les montants appliqués au titre de la vétusté.

Les textes et la jurisprudence mettent en exergue la nécessité des états des lieux et de la précision qui doit leur être apportée. Il est également important, lorsque des changements significatifs ont lieu en cours de bail, de compléter l'état des lieux initial.

Ainsi, un bailleur effectue une retenue sur le dépôt de garantie au motif de dégradations sur un crépi extérieur posé en cours de bail. Les juges (TI de Roanne, 20 novembre 2018) écartent la demande du bailleur au motif de l'absence d'état des lieux réalisé après la pose du crépi. La Cour de cassation censure le jugement pour violation de la loi de 1989 et inversion de la charge de la preuve, alors qu'il incombait aux locataires de démontrer que les désordres avaient eu lieu sans leur faute (Cass. 3e civ., 9 juillet 2020, n° 19-13667).

La Cour de cassation s'est prononcée, dans un arrêt du 7 janvier 2021 (Cass. 3e civ., n° 19-23.269), au vu du principe suivant : l'indemnisation du bailleur, à raison des dégradations qui affectent le bien loué et qui sont la conséquence de l'inexécution par le preneur de ses obligations, n'est subordonnée ni à l'exécution de réparations par le bailleur, ni à l'engagement effectif de dépenses, ni à la justification d'une perte de valeur locative.

Elle s'est également prononcée sur le principe de réparation intégrale du préjudice, après avoir constaté qu'au-delà du coût de remise en état des locaux après le départ du locataire, le bailleur avait été obligé de relouer à des conditions défavorables (Cass. com., 8 mars 2023, n° 20-20141). Ceci peut concerner aussi un bail d'habitation.

Toute demande en justice au titre de dégradations et/ou réparations locatives doit être justifiée par la comparaison des états des lieux (entrée et sortie), un chiffrage précis tenant compte également de la vétusté, ainsi que le montant des travaux envisagés (devis) ou réalisés (factures).

Les bailleurs évoquent aussi la « perte de chance » pour réclamer une indemnisation. Cette question concerne les situations dans lesquelles le bailleur ne peut relouer rapidement son bien du fait des travaux à réaliser avant la remise en location, le fait d'avoir dû relouer en consentant un avantage financier au nouveau locataire, ou le fait d'avoir dû différer une vente pour remise en état préalable et ainsi payer des échéances de crédit supplémentaires.

La Cour se prononce différemment selon les situations (Cass. 3e civ., 29 février 2024, n° 22-23082). La Cour d'appel d'Angers s'est également prononcée en limitant les prétentions d'un bailleur n'ayant pu relouer rapidement (CA Angers, 7 février 2023, RG 19/01203, Portalis DBVP-V-B7D-EQTQ).