Immobilier : les plus et les moins du budget 2025 pour les propriétaires et investisseurs
Propriétaires, candidats à l'acquisition, primo-accédants, investisseurs… La nouvelle loi de finances contient de nombreuses mesures qui changent la donne. Quelles sont les bonnes nouvelles ? Les mauvaises surprises ? Ce qu'il faut avoir pour acheter ou investir en 2025. Après des mois de débats houleux, un parcours chaotique et moult péripéties, la loi de finances pour 2025 a finalement été votée et promulguée le 14 février 2025 (JO du 16 février 2025). Son volet logement comporte plusieurs dispositions phares défendues par la ministre déléguée chargée du Logement, Valérie Létard.
Renforcement du prêt à taux zéro
La loi de finances pour 2025 étend le prêt à taux zéro (PTZ) à tous les logements neufs, tant pour l'habitat collectif qu'individuel, sur l'ensemble du territoire du 1er avril 2025 au 31 décembre 2027. Soumis à conditions de ressources, ce prêt sans intérêts ni frais de dossier constitue le principal dispositif de soutien aux primo-accédants pour devenir propriétaires.
Son élargissement est présenté par les pouvoirs publics comme « une mesure décisive pour relancer la construction et permettre à davantage de ménages modestes d'accéder à la propriété. » En revanche, le PTZ dans l'ancien reste inchangé : les ménages éligibles pourront en bénéficier dans les zones uniquement détendues en contrepartie d'un effort sur les travaux de rénovation énergétique.
« Le budget 2025 va dans le bon sens, commente Grégory Monod, président du Pôle Habitat FFB. Conjuguées à la poursuite de la baisse des taux immobiliers, les mesures prises comme le retour du PTZ devraient permettre de conjurer la spirale infernale de la baisse d'activité dans le neuf », mais aussi d'atténuer l'effet des élections municipales de 2026, leur proximité freinant traditionnellement les octrois de permis de construire.
Restent à préciser les contours du PTZ, nouvelle version. Ses modalités d'obtention — conditions de ressources de l'emprunteur et quotités de financement selon les revenus — doivent encore être définies par décret. Le PTZ 2025 permettrait la vente de 30 000 nouveaux logements cette année. Les établissements bancaires sont prêts pour le distribuer dès le 1er avril.
Exonération des droits de donation jusqu'à 300 000 euros
Les dons familiaux d'argent (enfants, petits-enfants, arrière-petits-enfants) sont exonérés de droits de mutation à titre gratuit pour l'achat d'un logement neuf (ou en l'état futur d'achèvement, VEFA) destiné à l'habitation principale ou à la location de longue durée. Dans ce cas, le contrat de bail ne peut pas être conclu avec un membre du foyer fiscal du donataire.
Cette exonération est plafonnée à 100 000 euros par donateur et 300 000 euros par bénéficiaire, à condition de conserver le bien pendant au moins cinq ans à compter de la date d'acquisition ou de la date d'achèvement des travaux. La mesure s'applique du lendemain de la promulgation de la loi au 31 décembre 2026.
« Il est difficile d'évaluer l'impact de ce type de mesure qui ne sera effective que pendant deux ans, souligne Pascal Boulanger, président de la Fédération des promoteurs immobiliers (FPI). Toutefois, elle pourrait donner lieu à la moitié des ventes faites sous le régime Pinel, soit la moitié d'au moins 60 000 à 65 000 logements en moyenne par an. »
« Cette mesure aura un effet positif sur la confiance des ménages en permettant une amorce financière qui manque cruellement aujourd'hui, se réjouit Grégory Monod. Couplée à celle sur le PTZ, elle pourra sauver la filière du neuf », même s'il regrette un « rabotage de dernière minute de Bercy ». La doctrine fiscale devra préciser la portée exacte de la mesure, notamment pour la maison individuelle, faute de quoi la donation pourra être remise en cause.
Hausse des droits de mutation à titre onéreux
Contrairement aux deux mesures précédentes, cette disposition est jugée défavorable aux acquéreurs. La loi de finances pour 2025 donne la possibilité aux collectivités locales d'augmenter de 0,5 point les droits de mutation à titre onéreux (DMTO), improprement dénommés « frais de notaire », sur les achats immobiliers à partir du 1er avril. Ces frais sont progressifs et varient en fonction de la valeur d'achat du bien, avec un plafond fixé dorénavant à 5 %.
Pour ne pas reprendre d'une main ce qui est donné de l'autre, les primo-accédants ne seront pas concernés par cette hausse pour la fraction de la valeur du bien acquise inférieure ou égale à 250 000 euros. La mesure ne s'applique que pour une durée de trois ans, du 1er avril 2025 au 31 mars 2028.
Plusieurs départements dont la Ville de Paris, qui dispose à la fois de compétences communales et départementales, ont annoncé faire passer de 4,5 % à 5 % le taux des DMTO à compter du 1er avril. De nombreux autres départements en quête de recettes supplémentaires devraient également relever ce taux.
Attention : le taux applicable aux transactions est celui en vigueur lors de la vente effective. Si l'acquéreur a signé un compromis ou une promesse de vente antérieure à la hausse des DMTO, il ne peut bénéficier de l'ancien taux. « Nous avons déjà mis des clauses à ce sujet dans certains compromis de vente pour prévenir de l'augmentation des DMTO au moment de la signature de l'acte authentique », illustre Delphine Rouxel, présidente du réseau Nestenn.
Loïc Cantin, président de la FNAIM, estime dans un communiqué que cette « hausse est tout sauf anodine : elle représente 1 500 euros supplémentaires pour un achat de 300 000 euros. » Si la mesure est provisoire, rappelle-t-il, « nous le savons tous : en matière de fiscalité l'éphémère a la fâcheuse tendance à devenir pérenne. »
Durcissement de la fiscalité des locations meublées non professionnelles
La loi de finances accroît la fiscalité sur les plus-values réalisées lors de la revente d'un bien immobilier mis en location meublée non professionnelle (LMNP), en réintégrant l'amortissement comptable déductible des recettes locatives imposables dans le calcul de la plus-value de cession.
Échappent toutefois à cette évolution fiscale les résidences étudiantes, les résidences senior et les résidences pour personnes handicapées. En revanche, les résidences de tourisme y sont soumises. Les propriétaires restent exemptés d'impôt sur les plus-values de cession après une détention de 22 ans de leur logement et de cotisations sociales après 30 ans.
D'autres mesures pénalisantes pour la fiscalité locative dans le budget 2025 n'ont finalement pas été retenues. Mais une remise à plat plus globale de la fiscalité locative et du statut du bailleur privé est à l'étude, comme annoncé par Valérie Létard. Parmi les pistes évoquées : l'instauration d'un abattement ou d'un amortissement, ainsi que l'alignement sur la fiscalité des placements financiers (prélèvement forfaitaire unique, PFU, dit « flat tax » de 30 % qui s'applique aux revenus du capital).
Des mesures concrètes ne découleraient vraisemblablement pas avant 2026. « Comme nous l'avons promis à Valérie Létard, confie Pascal Boulanger, nous allons travailler sur le sujet du statut du bailleur privé et lui remettre fin mars des propositions très sérieuses en la matière. »
Le budget 2025 alterne bonnes nouvelles pour le neuf — retour du PTZ élargi et coup de pouce aux donations — et durcissements côté frais d'acquisition et fiscalité LMNP. Pour les professionnels de l'immobilier, l'enjeu est d'accompagner leurs clients investisseurs dans cette évolution et d'anticiper les échéances : PTZ dès le 1er avril, hausse des DMTO au même moment, exonération des donations jusqu'à fin 2026. Imotopia veille pour vous sur l'évolution de la réglementation et sécurise votre conformité comptable et fiscale au quotidien.